央廣網(wǎng)北京1月7日消息（總臺中國之聲記者周益帆）據(jù)中央廣播電視總臺中國之聲《新聞縱橫》報(bào)道，法拍房是指被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋，這類房屋因在交易過程中容易引起糾紛或存在騰退困難等情況，往往在成交價格上會略低于同戶型二手房。

　　近日，有多位消費(fèi)者反映，他們委托中介公司參與法拍房競拍，本以為能夠撿漏，卻發(fā)現(xiàn)不僅沒能低價成交，反而還被中介收取了上萬元的所謂“調(diào)查費(fèi)”。一些中介利用“低價、優(yōu)質(zhì)、稀缺”等話術(shù)，給消費(fèi)者制造購買緊迫感，拍賣沒有成功，中介前期收取的費(fèi)用也難以退還。誰來約束“法拍房中介”？消費(fèi)者該如何避免發(fā)生此類問題？

　　短視頻賬號“南充一拍即誠商務(wù)信息咨詢有限公司”的頁面上，更新了多套法拍房信息，其中不乏有客戶以低于市場價20%到30%的價格競拍成功的內(nèi)容。

　　2023年末，四川南充的李先生（化名）正是刷到了這家公司的短視頻，動了購買一套法拍房的念頭：“刷到好多視頻發(fā)這種法拍房，強(qiáng)調(diào)他們是專業(yè)法拍房，而且做了很久了，幾個人一再保證你拍成功，你只需要加兩次錢，最多不超過1萬塊一次，保證你拍成功，撿漏十幾萬，或者是本來這個房子值50萬，可能你30萬就拍到了?！?/p>

　　“低價稀缺、志在必得、省心省力”的話術(shù)，讓李先生動了心。中介反復(fù)強(qiáng)調(diào)的卻是拍賣前，需要先交兩萬塊錢。

　　李先生說：“第一次說給錢的時候我沒同意，他又帶我去看同戶型，看了家屬說滿意，就上去叫我們交錢，承諾是包拍成功，但是合同寫的時候只寫了包過戶、包入住、包騰房，然后如果是拍成功過后，沒有成功入住，以房價的1.2倍回購，后面寫了個‘調(diào)查服務(wù)費(fèi)’，就先交錢，交錢之后再給我們簽合同，說你只要這次來簽了合同，第二次就來拍成功了，你交傭金1萬塊，第三次就是你過來拿房產(chǎn)證、鑰匙，其他不用你操任何心?！?/p>

　　李先生提供的合同顯示，法拍房中介需要在拍賣前提供一份關(guān)于房屋的《調(diào)查報(bào)告》，并提供輔助競拍的服務(wù)。但看到《調(diào)查報(bào)告》后，李先生意識到，法拍房中介似乎沒那么靠譜。

　　“他給的《調(diào)查報(bào)告》，第一部分就是物業(yè)信息及配套，還有一個就是房屋的使用狀況（等）。信息跟法院公開的法拍房信息差不多，我就覺得是欺騙我們。他說還有一個輔助拍，就是讓我用我自己的手機(jī)在淘寶上拍，每個人有淘寶經(jīng)驗(yàn)的都會自己買，是不是？”李先生說。

　　李先生說，中介所謂的《調(diào)查報(bào)告》幾乎就是粘貼了法院司法拍賣公開的內(nèi)容

　　最終，中介口中30萬出頭就可以拿下的房子，被加價到了39萬，李先生放棄了競拍。他算了一筆賬，按最終成交價再加上各種費(fèi)用，這套法拍房不低于同戶型的二手房價格。房子沒拍到，之前交的兩萬元“調(diào)查費(fèi)”也打了水漂。在李先生給記者提供的雙方合同中，有這樣的約定：“合同期限內(nèi)，擬競拍標(biāo)的《盡職調(diào)查報(bào)告》向甲方出具后，視為乙方競拍前期競買輔助服務(wù)履行完畢，前期拍賣標(biāo)的‘調(diào)查費(fèi)’不予退還”。

　　李先生說：“25日當(dāng)天拍（完）下午去報(bào)的案，派出所給我說報(bào)案的其實(shí)挺多的。但是派出所說是合同糾紛，要去走法律途徑要回來。我已經(jīng)去法院了，法院就說先調(diào)解，調(diào)解不了再起訴。我去找他們，他（中介）說，你就是打官司你也打不贏我們，因?yàn)樯厦媸悄阕约汉灹撕贤??！?/p>

　　在李先生提供的合同上，有“調(diào)查費(fèi)不退還”的相關(guān)條款

　　記者在網(wǎng)絡(luò)查詢發(fā)現(xiàn)，有類似經(jīng)歷的消費(fèi)者不在少數(shù)。陸女士的父母前兩年也因?yàn)橄嘈欧ㄅ姆恐薪椋瑩p失了兩萬元“調(diào)查費(fèi)”。

　　陸女士說：“當(dāng)時，我父母是在老家，在網(wǎng)上看的房子，然后中介就直接打電話聯(lián)系他們，說得天花亂墜的，就直接去成都了，結(jié)果發(fā)現(xiàn)價格已經(jīng)超過了預(yù)算，后面就沒有拍，交了2萬塊錢的‘調(diào)查費(fèi)’，也是相當(dāng)于沒有了?！?/p>

　　一些消費(fèi)者還將“法拍房中介”的預(yù)約看房、誘導(dǎo)話術(shù)及簽訂合同的套路總結(jié)出來，提醒更多人。

　　法拍房中介用話術(shù)迷惑消費(fèi)者可以看房

　　2023年7月，吳先生在朋友圈看到有中介發(fā)了有關(guān)法拍房的信息，他支付了六萬元“調(diào)查費(fèi)”。實(shí)際上，從看房開始，就暴露出了漏洞。

　　吳先生說：“他就請我去成都看一下（房子），不是要拍賣的那間房，是跟他同戶型同小區(qū)的其他房，他們就偽裝是客戶，打電話給附近的鏈家，請鏈家的業(yè)務(wù)找類似的房子，就帶我去看。看完之后回來就告訴我，反正只要簽給他們公司，底價拿到（房子）。等你交完費(fèi)都弄好了，他就叫你去淘寶上面報(bào)名，在阿里（司法）拍賣拍，這不是已經(jīng)擺明告訴我已經(jīng)被騙了?！?/p>

　　吳先生說，他所在的維權(quán)群里有30多位消費(fèi)者，盡管大家是與不同中介簽訂的合同，但梳理發(fā)現(xiàn)，這些“法拍房中介”前期向客戶推銷時有固定的話術(shù)?！暗谝唬褪钦f現(xiàn)在很多房子在拍賣；依據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，在這一帶，這種類型的房子二十幾萬就能拿下來了；他就告訴你，基本上這個價格不會有什么變化的，你只要跟我們簽約，我們就能幫你服務(wù)、幫你拿到?！?/p>

　　吳先生給記者提供了一份法拍房中介推銷話術(shù)

　　交了錢，消費(fèi)者自己在網(wǎng)上競拍，拍成功了還需另給中介一筆傭金；沒有拿到房，中介也可以賺一筆“調(diào)查費(fèi)”。吳先生說，這是他“買”到的教訓(xùn)，“合同里面最后一頁甚至在合同的其他頁都會有一個小小提示：銷售人員私下承諾無效，一律以本合同為主。他的合同幾乎都是約定仲裁，你就算起訴到法院，法院也會給你退回來，有的還約定廣西北海仲裁庭，讓你幾乎都不會去告他。因?yàn)槲覀內(nèi)豪锩嬉灿行U多人去仲裁的，仲裁幾乎都是輸了?！?/p>

　　記者梳理法拍房銷售的相關(guān)規(guī)定發(fā)現(xiàn)，除特殊情況，人民法院以拍賣方式處置財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)采取網(wǎng)絡(luò)司法拍賣方式，符合國家規(guī)定購房條件的競買人，就可以在網(wǎng)絡(luò)平臺參加拍賣。也就說，“法拍房中介”在競拍成功前的作用微乎其微。

　　在這些話術(shù)中，“低價、稀缺、省心”是中介推銷的關(guān)鍵詞

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，法拍房作為一種進(jìn)入司法拍賣過程的特殊二手房源，消費(fèi)者對其買賣過程不夠了解，使得部分不良中介以“低價成交”誘導(dǎo)，損失了“調(diào)查費(fèi)”。

　　嚴(yán)躍進(jìn)說：“傳統(tǒng)二手房領(lǐng)域你想漲點(diǎn)中介費(fèi)都是很難的，業(yè)主、購房者都會去投訴的，但是為什么法拍房讓你交個2萬塊錢，就去交了？這背后其實(shí)還是無形中誘導(dǎo)了一些購房者：2萬塊錢這項(xiàng)流程走完，他能拿到那套法拍房。邏輯上講，應(yīng)該比市面上的價格至少便宜20%左右，有些購房者之所以愿意交，他其實(shí)背后是算過一筆賬的?！?/p>

　　中國法學(xué)會消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法研究會副秘書長陳音江表示，即使合同上約定了調(diào)查費(fèi)不退，服務(wù)過程中，對方有沒有把信息及風(fēng)險(xiǎn)真實(shí)全面地告知消費(fèi)者，仍是維權(quán)的關(guān)鍵。

　　陳音江說：“所謂的‘調(diào)查費(fèi)’，實(shí)際上就是一個居間服務(wù)費(fèi)，正常的情況下，你提供了服務(wù)，收取服務(wù)費(fèi)沒有問題。但問題是，你是不是真正提供了服務(wù)？他可能過于強(qiáng)調(diào)對消費(fèi)者有利的信息，但是法拍房可能不是那么容易成交的，最后也不一定真的價格就低，消費(fèi)者如果法拍房拍不到，這個錢也是不退的，這種信息，你同樣也要告知消費(fèi)者。經(jīng)營者如果沒有顯著地提醒消費(fèi)者注意這種安全注意事項(xiàng)和風(fēng)險(xiǎn)警示，你這個合同對消費(fèi)者是不公平的，按照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法來說，這種合同就是無效合同。”

　　李先生正在等待法院調(diào)解的結(jié)果。吳先生也已經(jīng)把中介公司訴至法院，正在等待開庭。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著法拍房市場的活躍，應(yīng)進(jìn)一步完善對其交易過程的監(jiān)管。

　　“司法拍賣房，其實(shí)很少是把它納入到二手房領(lǐng)域的，司法拍賣房到底誰來管？是法院還是房地產(chǎn)中介行業(yè)的一些部門來管？是不清晰的。包括此次案例中提到了‘調(diào)查費(fèi)’，在傳統(tǒng)房屋交易里面是沒有這項(xiàng)費(fèi)用的，一些中介公司他自己創(chuàng)造出來這樣一種費(fèi)用，應(yīng)該怎么看待？規(guī)范也不多。所以說接下來還是要把它納入到這樣一個體系里面，讓整個法拍房的交易在公開透明規(guī)范的環(huán)境下操作。”嚴(yán)躍進(jìn)說。