“公攤面積”話題持續(xù)發(fā)酵 專家指出關(guān)鍵在于

　　讓百姓買房每一平方米都買得清清楚楚

　　□ 追蹤報道

　　□ 本報記者 趙 麗

　　□ 本報見習(xí)記者 孫天驕

　　□ 本報實習(xí)生 高瑞迎

　　110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31％公攤面積，收房時卻變成了46％……近日，本報刊登《110平方米的房子“到手”僅61平方米》的報道，引起社會關(guān)注，媒體持續(xù)跟進、網(wǎng)友熱烈討論，呼吁“取消公攤面積”的聲音多次沖上熱搜。

　　對于報道中提到的山東青島一小區(qū)業(yè)主購房后發(fā)現(xiàn)公攤面積占比高達46％的事例，不少網(wǎng)友感同身受，紛紛留言評論：“滿心歡喜去收房，發(fā)現(xiàn)房子被公攤了一小半”“支持取消公攤面積”“只算套內(nèi)，就算平均價格提高，那也是進步，明明白白，一碼歸一碼”。

　　除了上述青島一小區(qū)外，《中國質(zhì)量萬里行》也監(jiān)測到不少項目存在公攤面積與實際不符合，如山西省晉中市××郡、山東省濰坊市××花園、山東省淄博市××城、內(nèi)蒙古自治區(qū)赤峰市××灣等。

　　公攤面積之爭由來已久?！斗ㄖ稳請蟆酚浾呤崂戆l(fā)現(xiàn)，一個最新消息是內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳官網(wǎng)近日發(fā)布一則對政協(xié)委員王鳳華《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積的提案”》的答復(fù)，提出將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項目建議上報住建部。

　　在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，此次公攤面積相關(guān)報道持續(xù)發(fā)酵，說明該問題關(guān)系廣大購房者的切身利益，公攤面積制度的存廢確實需要有關(guān)部門積極做思考和研究。內(nèi)蒙古對公攤面積制度的存廢作出正面回應(yīng)，有助于培育理性、科學(xué)、系統(tǒng)的思考，對保障購房者權(quán)益具有積極作用。

　　不過多位接受媒體采訪的專家對于取消公攤面積仍有所顧慮，認為當下直接取消公攤面積不可行，主要原因在于可能影響房價和住房舒適度等。

　　首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授、北京房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池說，公攤面積的計算、測量是有法律依據(jù)的。房屋面積不管怎么計量，房屋總價不會改變。開發(fā)商不會因為計量單位不同而少收取費用。如果按照不帶公攤面積的使用面積來計量房價、物業(yè)費、暖氣費、稅費等，造成的結(jié)果是人們看到住房的單價又上漲了，物業(yè)費、暖氣費、稅費等也上漲了。而如果住房單價上漲，則會引起公眾再度質(zhì)疑。

　　“我國按照建筑面積計算房價，建筑面積和使用面積之間大約有30％的差異，因此房屋買賣出現(xiàn)了‘公攤’的表述。若改為按照使用面積買賣房屋，那么房價就太高了，社會各界可能更難接受，這樣也沒有真正實現(xiàn)取消公攤?！敝袊康禺a(chǎn)開發(fā)集團理事長、匯力基金董事長孟曉蘇接受媒體采訪時說。

　　豪宅研究院院長朱曉紅也指出，取消公攤面積目前面臨兩個難題：房企建房成本提升，售房價格如何控制？如何保障配套公共設(shè)施的品質(zhì)？

　　“現(xiàn)階段取消公攤面積的條件還不具備。”浙江工業(yè)大學(xué)副校長、中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬分析，主要原因在于關(guān)聯(lián)影響太大，我國在房改、維修基金繳存、拆遷安置補償計算、物業(yè)費收繳、暖氣費收取等方面都按建筑面積作為標準，如果取消公攤面積，會給計價標準帶來混亂。

　　“如果按套內(nèi)面積計，開發(fā)商大多會選擇按設(shè)計規(guī)范要求的最低共有建筑面積標準進行開發(fā)，就不可能提升樓盤的品質(zhì)與舒適度。重塑價格體系可能會引發(fā)一些開發(fā)商趁機漲價，反而有損消費者利益?！庇輹苑艺f，共有建筑面積也是業(yè)主的權(quán)益和資產(chǎn)，計入產(chǎn)權(quán)面積也是對業(yè)主權(quán)益的完整保障。此外，大量的產(chǎn)權(quán)證沒有明確使用面積，重新測繪、換證的工程量過大。

　　記者注意到，現(xiàn)階段對取消公攤面積持反對或保留意見的人士的觀點普遍是：取消容易，但重新選定計算方法，依舊繞不開建筑設(shè)施中的公攤部分。在開發(fā)商那里，取消的公攤面積依然可能以房屋溢價的形式體現(xiàn)出來。

　　當然，公眾的安全感同等重要。正如一些媒體評論所言，“買房人之所以覺得自己花了冤枉錢，是因為為莫名其妙的面積買了單，等于你買支鉛筆只拿了個鉛芯，買棵青菜只拿到個菜心，買件皮襖只拿到了馬甲”“稀里糊涂、暈頭轉(zhuǎn)向、惴惴不安——不少公眾之所以對公攤面積有這樣的觀感，根源還在于擔(dān)憂公攤面積過多而使用面積過少，多花了錢卻給開發(fā)商、物業(yè)做了嫁衣裳”。

　　受訪專家指出，只有真正看到公眾的顧慮，消除公攤面積制度可能給消費者埋下的暗坑，防止開發(fā)商以公攤面積之名渾水摸魚、蒙騙消費者，才能讓人們買一平方米房子，獲得一平方米的安心和歡喜。

　　“公攤面積應(yīng)‘攤’明白、‘攤’規(guī)范?！庇忻襟w評論道，“就眼下而言，完善公攤面積制度更具現(xiàn)實意義。厘清公攤標準，引入懲罰賠償，有關(guān)部門也應(yīng)監(jiān)督物業(yè)企業(yè)落實公攤收益”“公攤面積一再被詬病、被質(zhì)疑，意味著當務(wù)之急是要明確產(chǎn)權(quán)意識、夯實侵權(quán)必究”“標準和明細一定要‘曬在太陽下’，監(jiān)管還要跟上”。

　　有專家也提出，目前公攤面積存在不夠透明、難測算等問題。京潤律師事務(wù)所主任張志同介紹，常見的虛增公攤面積途徑有兩個，一是虛列公共建筑設(shè)施；二是虛增、夸大公共設(shè)施面積。譬如開發(fā)商將沒有為小區(qū)業(yè)主提供公共服務(wù)的“自用房”納入公攤部分，或者將500平方米公攤面積說成1000平方米。對此，購房者通常是稀里糊涂，弄不明白，也無從考量。事實上，即便是開發(fā)商為購房者提供了公攤部分測繪數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)也可能存在“水分”。

　　“取消公攤面積，讓消費者直接為套內(nèi)面積明明白白買單，這能避免開發(fā)商‘夾帶私貨’。”張志同說。

　　在公攤面積制度取消難與百姓對取消公攤呼聲大的矛盾之下，未來政策究竟該何去何從？

　　受訪專家認為，可以通過一些方式將公攤面積制度中為人詬病的地方進行完善改進。

　　趙秀池建議，本著政策穩(wěn)定性原則，在住房銷售時，還是應(yīng)該沿用之前包含公攤面積的建筑面積作為住房的計量單位，以免引起民眾新的誤解和歧義。為了消除民眾的質(zhì)疑，應(yīng)該加強公攤面積知識的普及，明確告知，公攤面積確實是存在的，不同高度、不同檔次的樓房公攤面積不一樣，檔次越高、高度越高的樓盤公攤面積越多，不一而論。

　　“購房者在購房前就要做好咨詢，知道公攤面積包括哪些，并要求開發(fā)商寫在購房合同里；另外，應(yīng)加強對開發(fā)商公攤面積計量的監(jiān)管，以避免貨不對板。”趙秀池說。

　　作為資深的房地產(chǎn)行業(yè)律師，張志同注意到，開發(fā)商經(jīng)常組織購房者集中簽約，人數(shù)多、場面熱鬧，購房人在火爆的氛圍中也很難仔細研究合同內(nèi)容。

　　“如果業(yè)主有證據(jù)證明銷售人員此前的允諾與實際公攤面積相差甚遠，可通過法律途徑維權(quán)，因為其中可能存在銷售欺詐。不過，若要維權(quán)，還需到住建部門查閱公攤部分的備案資料。測量公攤面積，也要請具備資質(zhì)的第三方專業(yè)測繪機構(gòu)重新測量。如果公攤面積超出設(shè)計規(guī)范要求，就要看是否通過驗收，如果沒有通過驗收，就不具備交付資格?！睆堉就f。