全面“撤辣”入市良機、把握機會、內地客戶購房咨詢專組……走在香港街頭，許多房產中介門店都張貼著巨大標語攬客。

　　時隔多年，香港樓市重返“零辣招”時代，購房成本大降令當地樓市瞬間被“點燃”。截至目前，香港樓市“撤辣”已經過去半個多月的時間，無論是新房還是二手房的成交量都迅速回升。不過，在“熱鬧”的背后，許多購房者依舊理性。

　　成交量明顯回升

　　香港特區(qū)政府財政司司長陳茂波上月底在公布2024/2025財政年度特區(qū)政府財政預算案時，宣布撤銷所有樓市“辣招”，即所有住宅物業(yè)交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。據香港當地的房產中介經理介紹，以一套總價1000萬港元的房產為例，“撤辣”前非香港永居人員至少需繳稅300萬港元，“撤辣”后降至37萬港元。

　　“沒想到香港的二手房雖然樓齡比較長，但房子從里到外保養(yǎng)得都不錯，物業(yè)管理水平也比較高，完全看不出來樓齡已經超過30年?！崩詈?化名)最近添加了許多香港置業(yè)的微信群，她正在為手上的一筆閑錢搜尋投資標的。她在香港的上水花園看了幾套二手房，“這邊距離深圳非常近，就相隔一個地鐵站，我看了一套300多呎(約32平方米)的兩房單位，目前賣480萬港元，月租超過10000港元，看起來挺不錯。”

　　以香港上水片區(qū)為例，記者查詢發(fā)現，該片區(qū)目前二手住宅的平均呎價在11000港元左右。記者在當地采訪時，多位當地房產中介經理表示，盡管上水、粉嶺片區(qū)屬于香港的北部，但同時也位于規(guī)劃中的北部都會區(qū)，所以也有不少內地買家前來咨詢。自“撤辣”以來，上水、粉嶺片區(qū)就有近四五十套的二手房成交數量。更有房產中介經理表示，“撤辣”后市場成交明顯活躍起來，最高峰的時候更相當于“四天做一個月的生意”。

　　中原地產上水龍豐分行副區(qū)域營業(yè)經理賴作智表示，香港樓市“撤辣”之后，成交量比“撤辣”前的同時間段至少翻倍，其中大部分購房者都是內地買家。“大部分的內地買家或是在香港居住，或是在香港有家庭。趁這次‘撤辣’后，交易稅率從之前的三十個點左右降到現在只要幾個點，客戶會覺得省了不少錢，所以會加快做決定的速度。”

　　深港買家“雙向奔赴”

　　不過，記者在香港上水、深水埗等地采訪時發(fā)現，多位房產中介經理以及香港當地市民反映，香港二手房房價距離前幾年的高點普遍下跌10%到20%左右，但目前二手房業(yè)主的提價情況也并不明顯。此外，絕大多數開發(fā)商并沒有因“撤辣”調高新房價格。

　　位于九龍城的碧桂園瓏碧在全面“撤辣”后，就迎來了大批的內地買家。據瓏碧提供的數據，這一項目自2022年開售以來，約有30%的買家是新來港人士，而在全面“撤辣”后，這一比例增至七成。相關負責人表示，項目定價一直合理，近期加推單位的總價在484.2萬港元至555.6萬港元，符合市民的購買能力，未來的定價還會參考市場情況，以達到正常去化的目標。

　　香港中原地產數據顯示，3月以來全港一手新房已成交超過2000套，預計3月成交4000套至5000套，有望創(chuàng)下1998年11月以來的新高。其中，內地買家對在港置業(yè)的查詢量已增加40至50倍，當中不乏通過“優(yōu)才計劃”等渠道而來的群體。

　　香港開發(fā)商這些天也沒閑著，除了在香港本地加大宣傳促銷力度，他們已經著手向內地買家推介樓盤，多個針對內地買家的路演活動已經同步啟動。近日，中原地產聯(lián)合長江實業(yè)旗下的一個新房項目啟動路演，意在吸引內地買家。相關負責人表示，會針對內地客戶提供一系列專人服務，例如法律咨詢、銀行貸款等。

　　無獨有偶，記者在深圳羅湖口岸看到，有佛山的一個新樓盤設立展點，提供高鐵免費接送看房服務，且香港客戶還有購房費用額外減免的優(yōu)惠。展點的宣傳物料顯示，“高鐵最快45分鐘到香港西九龍，落樓就系地鐵站(下樓就是地鐵站)”。

　　中原地產亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰對記者表示，從效果來看，香港樓市“撤辣”后市場成交明顯改善，內地買家到香港置業(yè)熱情增加。短期可能會虹吸部分深圳、廣州等大灣區(qū)城市購買力，但規(guī)模不會太大。如果香港樓市能夠因此火爆起來，反過來可能會帶動大灣區(qū)樓市企穩(wěn)回升。

　　赴港買房仍需理性

　　在香港九龍?zhí)?，一位熟悉香港市場的內地中介經理表示，“從目前情況來看，大部分內地買家會考慮800萬港元以內的房源，這部分需求是半自住半投資，有點擔心這一波客源消化完之后，整個市場的成交可能又會降溫。此外，香港樓市雖然處在低位，但算上持有成本，一些內地買家還是有所擔憂?！?/p>

　　此外，有香港當地的新房銷售經理表示，對于內地買家來說，在相關條件符合的情況下銀行可以提供貸款，一般貸款成數在七成左右，但目前大額用匯買房仍受監(jiān)管限制，對于首付等房款，買家只能自己“想辦法找渠道”。記者進一步采訪發(fā)現，銷售經理所謂的“渠道”實際都是資金“暗道”，通過“螞蟻搬家”、地下錢莊等方式違規(guī)將資金轉出至香港。其中，最為常見的是通過“螞蟻搬家”，通過多人和分筆將資金從內地賬戶轉入香港賬戶。不過，這些資金借“暗道”轉出存在重重風險。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，對于內地買家，首先要考慮清楚是自住還是投資。如果是投資行為，建議買家要考慮所購買的物業(yè)的成本與自身未來的收入之間到底能不能達到平衡?！拔覀兞私獾?，很多香港住宅物業(yè)的租金回報率還是不錯的，普遍租金回報率達到2%至3%之間，高的話可能達到4%。但值得注意的是，在香港出租房屋會產生一些稅費，比如我們聽得比較多的‘差餉’，它是按照香港特區(qū)政府對房屋的年度租金估值，再乘以5%的費率計算出來的，業(yè)主每年都要繳納這筆‘差餉’費用。其次，在香港出租房子的物業(yè)管理費或物業(yè)維修費用，全部都是由業(yè)主方支付，這兩項加起來也是一筆不小的開支。再比如銀行貸款，香港的政策跟內地的相關政策并不相同，買家要先做好資金的準備。最好，還要注意港幣的匯率問題，匯率差也會影響物業(yè)最終的收益?！?/p>

　　在了解一番之后，李虹仍有些猶豫，“雖然少了一大筆稅，但在香港買房的長期持有成本并不低，后面還有各種費用，加上香港利率已經比內地高，所以去香港買房還是會謹慎考慮?！?/p>

　　(證券時報)