在取消120平方米以上住房限購(gòu)“滿月”后，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始有所回溫。據(jù)當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，雖然今年前2個(gè)月的廣州樓市整體仍較低迷，但是近期市場(chǎng)熱度持續(xù)上升，尤其是今年第8周(2月19日至2月25日)與2023年下半年找房熱度峰值幾乎齊平。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，隨著營(yíng)銷(xiāo)力度恢復(fù)，新政對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)作用開(kāi)始顯現(xiàn)，體現(xiàn)在市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)當(dāng)中，中心區(qū)成交回暖較快。隨著3月份中心區(qū)多個(gè)項(xiàng)目籌備“推新”，中心區(qū)回暖行情有望加快。

　　取消大戶型限購(gòu) 釋放一波改善性需求

　　“廣州取消大戶型限購(gòu)后，我準(zhǔn)備買(mǎi)一套大房子?！睆V州購(gòu)房者張梅(化名)表示，她原有的房子還沒(méi)有賣(mài)出去，因?yàn)樾抡试S掛一買(mǎi)一，所以她準(zhǔn)備將購(gòu)房行動(dòng)提前。由于自己換房的目的是為了居住，所以目前市場(chǎng)的波動(dòng)對(duì)她影響不大，其堅(jiān)定要改善居住品質(zhì)。

　　2024年1月27日，廣州市政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》(簡(jiǎn)稱《通知》)。

　　《通知》明確，在限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，購(gòu)買(mǎi)建筑面積120平方米以上(不含120平方米)住房，不納入限購(gòu)范圍；限購(gòu)區(qū)內(nèi)居民把房子出租備案或掛牌銷(xiāo)售后，不算持有套數(shù)等。這意味著廣州率先對(duì)120平方米以上戶型解除限購(gòu)，允許“租一買(mǎi)一、掛一買(mǎi)一”。廣州無(wú)疑成為一線城市首個(gè)按面積段劃分限購(gòu)范圍的城市，為廣州非戶籍改善人群購(gòu)買(mǎi)住房打開(kāi)了通道。

　　據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w最新報(bào)道，目前，廣州已有住房放租或掛牌出售，再買(mǎi)建面超120平方米的住房可按首套執(zhí)行的案例出現(xiàn)。

　　為什么廣州會(huì)取消大戶型限購(gòu)政策呢？58安居客研究院認(rèn)為，從2023年8月份開(kāi)始，改善性需求逐步增加，用戶對(duì)該類(lèi)產(chǎn)品的找房熱度上升，120平方米以上產(chǎn)品的找房關(guān)注度比重持續(xù)增加。2024年2月份，120平方米以上住宅的找房熱度占比達(dá)43%，為最近12個(gè)月以來(lái)最高值，找房熱度環(huán)比上漲9%；120平方米及以下產(chǎn)品找房熱度環(huán)比上漲6%。這主要是由于2023年8月廣州“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的實(shí)施，為置換改善提供了空間，釋放了市場(chǎng)一部分改善性需求。

　　事實(shí)上，近兩年來(lái)，廣州在樓市優(yōu)化調(diào)整方面持續(xù)走在一線城市前列，比如2023年，在一線城市中，廣州是各類(lèi)房地產(chǎn)寬松政策的先行先試者，先后推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付比例和貸款利率、放松非核心區(qū)限購(gòu)等政策。

　　進(jìn)入2024年同樣如此。2024年1月5日，廣州市荔灣區(qū)發(fā)行了全市第一批房票，標(biāo)志著廣州市房票政策正式落地。房票亮點(diǎn)在于拓寬了安置渠道，被征收人可根據(jù)自身需求和喜好，按照規(guī)定時(shí)間在“房源超市”自由選擇合適的物業(yè)類(lèi)型、戶型、面積、位置等，滿足了被征收人更加靈活、多元的個(gè)性需求。

　　當(dāng)?shù)匾患曳科筘?fù)責(zé)人向新京報(bào)記者表示，連續(xù)的政策優(yōu)化使廣州購(gòu)房需求進(jìn)一步釋放，同時(shí)也帶動(dòng)了高品質(zhì)住房的發(fā)展。

　　連續(xù)三周廣州樓市熱度持續(xù)上升

　　“近期，我一直在看房。不過(guò)，我在買(mǎi)二手房和買(mǎi)新房之間猶豫不決，其實(shí)各有好處。”張梅說(shuō)，她能明顯感受到進(jìn)入3月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)比之前熱度上升了。最明顯的是，看房的人多了。

　　與張梅有同樣感受的人并不少。那么，廣州的優(yōu)化政策效果到底如何？據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，雖然今年前2個(gè)月的市場(chǎng)提升有限，但是近期市場(chǎng)明顯有回溫的勢(shì)頭。

　　58安居客研究院表示，今年第6周至第8周，連續(xù)三周廣州樓市熱度持續(xù)上升，第8周(2月19日至2月25日)達(dá)到今年以來(lái)峰值，與2023年下半年找房熱度峰值幾乎齊平。從具體項(xiàng)目來(lái)看，第8周熱度漲幅較大的TOP3熱門(mén)戶型主要集中在三房和四房。其中，深業(yè)頤澤府和華潤(rùn)置地天河潤(rùn)府的四房需求熱度有很大提升。而從11個(gè)區(qū)不同面積段找房熱度來(lái)看，客戶對(duì)黃埔和番禺120平方米以上產(chǎn)品關(guān)注度最高，其次是增城、天河和白云。

　　中指研究院華南分院研究主管陳雪強(qiáng)指出，從新政效果來(lái)看，新政發(fā)布后一周廣州市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)并未上升，春節(jié)后的一周成交也較為平淡，尚未恢復(fù)到新政發(fā)布前的水平。進(jìn)入3月份，第一周廣州市場(chǎng)成交稍有所回升，也是今年以來(lái)周度成交最高水平。新政發(fā)布后的一個(gè)月，廣州新建商品住宅成交2377套，相比新政發(fā)布前的4112套仍有一定差距，主要是受到春節(jié)假期的影響。

　　根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，春節(jié)后第2周(2月26日-3月3日)，廣州二手房回升明顯，各行政區(qū)二手住宅網(wǎng)簽量為2086套，連續(xù)三周上升，且該數(shù)據(jù)為今年以來(lái)第三高的周數(shù)據(jù)。

　　陳雪強(qiáng)補(bǔ)充說(shuō)，廣州取消120平方米以上戶型限購(gòu)政策后，市場(chǎng)成交反映仍需要一定時(shí)間。一方面，新政在臨近春節(jié)前發(fā)布，多數(shù)人已在籌劃返鄉(xiāng)或者外出旅游，購(gòu)房計(jì)劃放緩。另一方面，“春節(jié)月”作為傳統(tǒng)成交淡季，開(kāi)發(fā)商推貨節(jié)奏明顯放緩，新開(kāi)盤(pán)及加推項(xiàng)目也大大減少，疊加購(gòu)房者觀望情緒仍較濃等因素的影響，所以新政出臺(tái)后并未帶動(dòng)市場(chǎng)成交明顯回升。

　　預(yù)計(jì)新政效果將在3月份顯現(xiàn)

　　“政策效果一定是有的?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一方面，廣州的中心區(qū)，公共服務(wù)配套完善、通勤成本比較低，受到高收入人群的青睞，新房供應(yīng)也在迎合高收入群體的偏好，比如大平層、景觀資源；另一方面，高收入人群考慮到子女教育、自住或養(yǎng)老等方面，也愿意在中心區(qū)買(mǎi)房置業(yè)。而且，作為一線城市、華南經(jīng)濟(jì)文教中心，廣州吸引本省高收入人群買(mǎi)房置業(yè)。同時(shí)，廣州也以其優(yōu)越的氣候環(huán)境、活躍的創(chuàng)業(yè)氛圍、集聚的民營(yíng)企業(yè)等，吸引全國(guó)各地的富裕人群。

　　與此同時(shí)，陳雪強(qiáng)也預(yù)計(jì)政策的效果將會(huì)在3月有所顯現(xiàn)。

　　對(duì)于未來(lái)尤其是3月份市場(chǎng)的走勢(shì)，合富研究院市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，隨著營(yíng)銷(xiāo)力度恢復(fù)，新政對(duì)廣州市場(chǎng)的帶動(dòng)作用開(kāi)始顯現(xiàn)，體現(xiàn)在市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)當(dāng)中，中心區(qū)成交回暖較快。3月份，中心區(qū)多個(gè)項(xiàng)目籌備“推新”，其中全新盤(pán)占比達(dá)七成，包括越秀觀樾、中鐵建·招商蛇口西派天河序、海珠中海大境等優(yōu)質(zhì)地段改善型項(xiàng)目，意味著中心區(qū)回暖行情有望加快。

　　值得注意的是，今年政府工作報(bào)告涉房?jī)?nèi)容也有一些新提法，諸如健全風(fēng)險(xiǎn)防控長(zhǎng)效機(jī)制、滿足多樣化改善性住房需求、適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化。具體落到廣州市場(chǎng)來(lái)看，隨著市場(chǎng)對(duì)改善性需求熱度的上升，廣州取消120平方米以上住房限購(gòu)，對(duì)市場(chǎng)提振無(wú)疑是一劑良藥。對(duì)此，李宇嘉表示，2022年之前的十多年，廣州住宅供地70%以上在外圍。現(xiàn)在外圍樓市庫(kù)存大，房?jī)r(jià)下跌，剛需預(yù)期減弱，其買(mǎi)房的能力和動(dòng)力都不足。能托起廣州樓市、穩(wěn)定樓市的，還要看改善人群。

　　新京報(bào)記者 袁秀麗