被閑置的小區(qū)游泳池

　　不少小區(qū)配套泳池因運營成本、安全資質(zhì)問題被關(guān)停 如何“喚醒”需物管、運營方和業(yè)主共同探索

　　炎炎夏日，到游泳池里泡一泡本是一件愜意的事，但不少市民發(fā)現(xiàn)，自家小區(qū)里的游泳池卻已悄悄“閉門謝客”了。連日來記者走訪發(fā)現(xiàn)，由于運營成本、安全要求等原因，市內(nèi)一些小區(qū)的配套游泳池已經(jīng)閑置許久，這些小區(qū)的物業(yè)管理方努力為小區(qū)游泳池尋找運營方，卻始終難尋“接盤者”。如何將閑置的小區(qū)游泳池“喚醒”？會面臨哪些挑戰(zhàn)？記者進行了調(diào)查采訪。

　　文、圖/廣州日報全媒體記者 肖歡歡 實習(xí)生 祝明月(除署名外)

　　有小區(qū)泳池閑置4年

　　物管表示將征求業(yè)主意見改造

　　位于海珠區(qū)某小區(qū)中的游泳池已經(jīng)閑置4年了。剛過去的臺風(fēng)在泳池里留下了不少積水。如今，這個泳池的池底和池壁上的馬賽克磚也已經(jīng)斑駁脫落。說起自家小區(qū)的游泳池，業(yè)主關(guān)小姐表示“很可惜”。“我們住進來3年了，這個露天游泳池從未開放過。如果不再開放，不如把游泳池填平做公共綠化用地或者改造成停車場，甚至開辟成晾衣區(qū)也好。”

　　另一位小區(qū)業(yè)主雷先生也表示，該露天泳池曾開放過幾年，深受住戶們歡迎。但自從閑置后既影響景觀，暴雨來了之后池子里面也全是積水，容易滋生蚊蟲。

　　記者現(xiàn)場看到，該小區(qū)的游泳池是一個長約40米、寬約15米的景觀游泳池。這樣一個位置絕佳的泳池為何不重新利用起來，供小區(qū)業(yè)主消暑呢？該小區(qū)物業(yè)管理公司的康經(jīng)理告訴記者，該泳池屬于小區(qū)附屬設(shè)施，前些年一直是開放的，開放時間為每年5月到10月，確實深受業(yè)主們歡迎?！暗罱鼛啄暝趯υ撚境剡M行復(fù)核時發(fā)現(xiàn)證件不全，所以也就不能對外開放?！背俗C件問題，泳池運維成本高、難以找到愿意接手的運營方也是長期閑置的原因?？到?jīng)理告訴記者，后期小區(qū)內(nèi)的這處游泳池將進行改造，但具體改造成什么用途、怎樣去改造，到時還得征求業(yè)主們的意見。

　　小區(qū)泳池“停擺”非個案

　　運營成本高 物管難覓“接盤者”

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)游泳池“停擺”現(xiàn)象確實并非個例?！把劭聪奶於家^去了，小區(qū)游泳池卻遲遲不見開放?！碧旌訁^(qū)某小區(qū)的業(yè)主陳先生說。記者在該小區(qū)看到，泳池分為大小兩個池子，都是非標(biāo)準(zhǔn)池，用護欄圍著，通向泳池的入口上了鎖，并貼了一張“泳池關(guān)閉，請勿入內(nèi)”的告示，而護欄已經(jīng)堆積了厚厚的灰塵。

　　陳先生告訴記者，從去年10月開始小區(qū)的游泳池便閑置至今?！拔覀兛隙ㄏＭ境啬軌蛘Ｊ褂?，天氣這么熱，游泳也是一個降暑的措施?！标愊壬硎荆簧贅I(yè)主就此問過小區(qū)物管，對方說游泳池已經(jīng)承包給外面的公司，會盡快恢復(fù)使用，但何時啟動還沒有消息。后續(xù)記者找到該小區(qū)的物業(yè)管理公司，對方表示，目前正在為小區(qū)游泳池選擇新的第三方來運營?！耙驗檫\營小區(qū)游泳池有嚴(yán)格的資質(zhì)要求，并且至少需要配備一個5人的運營團隊，運營成本高，幾家有資質(zhì)的運營公司來看過后都不愿意接手。”

　　在海珠區(qū)另一個小區(qū)，兩個游泳池中也有一個已被閑置。“小區(qū)的游泳池沒運營幾年就廢棄了，目前就是個‘蓄水池’。”業(yè)主張先生表示，如果游泳池不能重新開放，希望能盡快對其用途進行調(diào)整。

　　“如果具備開放條件，我們甚至愿意補貼一部分費用給運營機構(gòu)，讓游泳池開起來?！痹撔^(qū)一位物管工作人員告訴記者，他們曾嘗試引進第三方公司對泳池進行運營，但沒人接手。“泳池分為景觀泳池和標(biāo)準(zhǔn)泳池，小區(qū)的屬于景觀泳池，面積小，運營公司實地查看后認為賺不到錢；還有的公司覺得小區(qū)游泳池過于老舊，翻修改造成本高，回本時間較長。”

　　管理更嚴(yán)格

　　部分小區(qū)泳池因“資質(zhì)不足”停業(yè)

　　記者了解到，除了經(jīng)營原因外，部分小區(qū)的游泳池被閑置，是因為現(xiàn)在對游泳池的管理更加嚴(yán)格了?！皣?yán)格管理起來，一些游泳池就不具備繼續(xù)開放的條件了?！焙Ｖ閰^(qū)某小區(qū)物業(yè)管理公司的劉經(jīng)理告訴記者，該小區(qū)建設(shè)時配套有一個長約30米的景觀游泳池，但因為管理成本過高，5年前就已經(jīng)停用了?！叭绻胱層斡境睾弦?guī)運營，必須具備相關(guān)資質(zhì)及手續(xù)，除了水質(zhì)要達標(biāo)外，還需要配備相應(yīng)的救生救護人員，相關(guān)資質(zhì)手續(xù)要求較多?！?/p>

　　劉經(jīng)理告訴記者，前些年小區(qū)游泳池因為規(guī)模小，管理也不是特別規(guī)范，有關(guān)部門在進行現(xiàn)場抽檢時發(fā)現(xiàn)該游泳池內(nèi)的余氯和大腸菌群含量偏高，于是要求暫停營業(yè)。他表示，有關(guān)部門對于小區(qū)泳池的衛(wèi)生檢查標(biāo)準(zhǔn)和普通游泳場館的要求是一致的，并不會因為是小區(qū)游泳池就降低衛(wèi)生要求?！靶l(wèi)生許可證是否在有效期內(nèi)、從業(yè)人員是否持有效健康合格證明、水質(zhì)循環(huán)及消毒設(shè)施是否正常運轉(zhuǎn)等都會被抽查，一旦發(fā)現(xiàn)不合格就要暫停營業(yè)?！?/p>

　　后來，該小區(qū)物管人員曾多次到有關(guān)部門咨詢辦理，但高危行業(yè)許可證一直辦不下來，就干脆把小區(qū)游泳池關(guān)停了。“現(xiàn)在小區(qū)泳池安全、衛(wèi)生、消防一旦不達標(biāo)堅決不能開，這也是保障業(yè)主們的安全?！?/p>

　　“泳池重開是好事情啊，我們還多了一項娛樂項目，我支持”“只要安全，對我們業(yè)主來說是個好事情”“有總好過沒有”……在記者走訪中，多數(shù)業(yè)主對盤活小區(qū)游泳池都表示支持，他們認為配套游泳池是小區(qū)品質(zhì)的硬件體現(xiàn)。

　　業(yè)內(nèi)人士：

　　小區(qū)泳池每月支出不菲 安全責(zé)任大

　　小區(qū)游泳池為何頻頻被閑置？記者采訪了一些業(yè)內(nèi)人士。賀栩模是廣州某物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理，從事物管工作已20多年。他表示，小區(qū)業(yè)主不太了解小區(qū)泳池的運營成本，這其中包括人工、租金、水電費、保險費用幾方面?！肮膺@些支出就是很大一筆費用，一個小區(qū)泳池每個月的費用支出都要10萬元?！彼硎?，小區(qū)游泳池針對的主要客戶是小區(qū)業(yè)主，即便是收門票，價格往往都比較實惠。比如每人20元/次，每天按100人算也就2000元收入，每個月滿打滿算也就6萬元左右?！鞍凑招^(qū)游泳池每年6~9月份運行4個月計算，收入大約20萬元，實際上這遠遠不足以覆蓋游泳池的日常支出?！?/p>

　　他分析，小區(qū)泳池除開放時間外，其余時間的維護都要投入人力成本?！氨热缜鍧嵭l(wèi)生、換水消毒等工作需專人負責(zé)，還得配備救生人員；而露天泳池暫停使用后，落葉堆積、積水處理、防止蚊蟲滋生等同樣都要投入人力。不少小區(qū)將游泳池閑置，就是卡在成本問題上?！彼硎?，有一些小區(qū)以前建有游泳池，但后來改造成其他用途，可能就是沒有人去承包，或是長時間荒廢，物管也無力維護。而專業(yè)的運營機構(gòu)如果要對小區(qū)游泳池進行改造升級，花費動輒數(shù)十萬元甚至上百萬元，如果不能簽訂5年以上長期合同，接手后很可能會虧本，專業(yè)的運營機構(gòu)一般不敢承擔(dān)這個風(fēng)險。

　　賀栩模直言，運營小區(qū)游泳池的安全責(zé)任壓力大，哪怕泳池是承包給第三方，他每年那幾個月也還是會提心吊膽?！八憬?jīng)濟賬還是服務(wù)業(yè)主，這就看物業(yè)公司的選擇了?！彼硎?，一些小區(qū)泳池之所以荒廢，也跟部分物業(yè)公司不懂得維護有關(guān)?！坝境毓芾韺ξ飿I(yè)公司的專業(yè)性也有一定要求，一般要求三星級以上的物業(yè)公司?！?/p>

　　專業(yè)機構(gòu)：

　　運營小區(qū)泳池利潤薄 虧本風(fēng)險高

　　廣州某體育發(fā)展有限公司此前也曾運營過多家小區(qū)的游泳池和健身房等體育設(shè)施，該公司負責(zé)人鐘先生告訴記者，小區(qū)露天泳池如果是面積大一點的還好，面積小的泳池基本上沒人愿意接手?！坝斡境氐倪\營條件非常高，需要到工商部門申請辦理營業(yè)執(zhí)照、到衛(wèi)生部門辦理衛(wèi)生許可證、到體育主管部門申請對外開放證和高危行業(yè)許可證，還需要進行環(huán)保評估，確保游泳池的環(huán)保符合標(biāo)準(zhǔn)，此外需要進行消防評估。其中，對高危行業(yè)許可證的要求最為嚴(yán)格?！?/p>

　　鐘先生表示，公司運營小區(qū)泳池最大的支出主要集中在租金、水電和人工上，占每月總支出的大頭。“以露天泳池為例，4個救生員加上其他員工，每月僅發(fā)工資就需要至少5萬元?！彼f，這5萬元這還不包括場地租金、水電費、泳池清潔費用等，再加上小區(qū)物業(yè)管理方通常希望小區(qū)游泳池能為業(yè)主提供便利服務(wù)，既不能定價太高，也希望只服務(wù)小區(qū)業(yè)主。所以，承包小區(qū)游泳池后虧本的風(fēng)險較高。“所以風(fēng)險高、利潤薄，除非物業(yè)管理公司愿意降低租金，或者補貼一部分水電費，否則，那些被閑置的游泳池很難‘復(fù)活’?！?/p>

　　“喚醒”或改造？

　　盤活閑置小區(qū)游泳池要過“兩道關(guān)”

　　賀栩模同時還是廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會黨支部書記。他說，最近幾年廣州市小區(qū)配套游泳池的格局發(fā)生了很大變化?！安簧傩^(qū)的游泳池因為運行時間長開始老化，面臨維護成本高、改造費用高、衛(wèi)生難達標(biāo)等問題，所以容易閑置。我們的不少會員單位在開會時也會討論小區(qū)配套游泳池經(jīng)營難、閑置后難盤活等問題?！?/p>

　　賀栩模介紹，廣州市區(qū)的小區(qū)泳池目前的運營管理方有第三方專業(yè)公司，也有物業(yè)公司自營，但多數(shù)都是物業(yè)管理公司委托有資質(zhì)的公司管理?！斑^去不少地產(chǎn)公司在打造住宅項目時都將露天泳池作為宣傳亮點，小區(qū)配套游泳池在過去一段時間也深受小區(qū)業(yè)主歡迎。但20年過去了，這些游泳池老化了，管理也更嚴(yán)了，難免就開始閑置?！?/p>

　　而要“喚醒”這些小區(qū)游泳池，或者對其進行改造，實施起來并不容易，賀栩模認為要過“兩道關(guān)?！?/p>

　　首先，游泳池通常屬于小區(qū)規(guī)劃的公共配套設(shè)施，計算在業(yè)主的公攤面積里，則該小區(qū)游泳池的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有，對閑置游泳池進行改造，可能需要動用物業(yè)維修資金。根據(jù)《廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法》，物業(yè)專項維修資金的使用應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，約定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用分?jǐn)偡绞降?，按照約定。

　　其次，如果對小區(qū)游泳池進行改造或功能轉(zhuǎn)變，則屬于民法典中需要“雙3/4”同意的情形，需要征集業(yè)主意見。民法典明確規(guī)定，改造小區(qū)游泳池屬于改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。而在具體操作中往往眾口難調(diào)，意見難統(tǒng)一。“這也就不難理解為什么有那么多小區(qū)的游泳池閑置在那里，既不能盤活起來使用，也不能及時進改造或重建。”

　　“盤活”小區(qū)泳池 他們在摸索

　　動用維修資金 小區(qū)物管自管

　　在對小區(qū)閑置游泳池進行改造和盤活方面，也有一些小區(qū)摸索出了經(jīng)驗。位于越秀區(qū)的嘉和苑小區(qū)，幾年前也曾因經(jīng)營成本高、安全保障難等問題導(dǎo)致小區(qū)游泳池面臨“停擺”。該小區(qū)物管工作人員告訴記者，在物管公司和小區(qū)業(yè)主充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，動用一部分物業(yè)維修資金，并由小區(qū)業(yè)主籌資“兜底”對游泳池設(shè)施進行改建，并配備多名安全員，如今，小區(qū)游泳池由小區(qū)物業(yè)公司自行管理，得以重新煥發(fā)活力。

　　記者在現(xiàn)場看到，該小區(qū)游泳池有專門的換衣間、淋浴間和洗腳池，池里不同功能區(qū)也用不同顏色加以區(qū)分，看起來和專業(yè)游泳池沒什么區(qū)別。因為主要對小區(qū)業(yè)主開放，所以收費也比較平價。

　　如今，該小區(qū)游泳池從每年4月一直開放到11月，因為有業(yè)主自籌資金“兜底”，配套設(shè)施和水質(zhì)都有保障，成為業(yè)主們夏日消暑的好去處，暑假期間每天都有小朋友在這里學(xué)游泳。

　　業(yè)主彭女士告訴記者，該小區(qū)游泳池“盤活”的經(jīng)驗有兩點：第一，有業(yè)主委員會牽頭，動員廣大業(yè)主，必要時動用物業(yè)維修資金；第二，由小區(qū)物業(yè)管理公司進行自管，配齊救生人員，完善配套設(shè)施?！坝境赜尚^(qū)物業(yè)公司自管的好處是，物業(yè)公司會比較用心，畢竟是服務(wù)了多年的老街坊，哪怕偶爾有些小虧本，也不會那么計較?！迸砼空f。

　　補貼部分資金給運營方

　　在海珠區(qū)新港中路某小區(qū)，物業(yè)公司負責(zé)人林經(jīng)理告訴記者，因為人工成本和維護成本的上升，小區(qū)的露天游泳池已經(jīng)閑置了一年。物業(yè)公司先后請了5家運營公司來現(xiàn)場查看，最終只有一家有意向接手，但該公司要求運營合同至少簽5年，在合同的前3年，物業(yè)公司每年要補貼5萬元給運營公司。“為了讓小區(qū)業(yè)主能享受游泳池帶來的便利，物業(yè)公司同意每年給他們一定的補貼?！绷纸?jīng)理說。而該小區(qū)游泳池自從重新開放運營以來口碑不錯，住戶們普遍表示歡迎。

　　賀栩模對此表示，給運營方一定的資金補貼或者租金成本折扣，會更容易“盤活”那些廢棄的小區(qū)游泳池，目前不少小區(qū)也都采取了這種方式。

　　將泳池改建成停車場或健身區(qū)

　　記者了解到，如果小區(qū)游泳池實在難以盤活，將閑置的游泳池填平、改建成其他設(shè)施也不失為一個辦法。

　　花都永發(fā)小區(qū)的游泳池因為經(jīng)營不善，從2019年開始荒廢。當(dāng)時，該泳池蚊蟲滋生，積水后存在很大的安全隱患，小區(qū)住戶們迫切期望泳池能進行改造。從2020年起，該小區(qū)住戶就開始協(xié)商如何對該小區(qū)游泳池進行改建。時隔3年多，近日記者來到該小區(qū)發(fā)現(xiàn)，原來的游泳池已經(jīng)被改造成了停車場，只有旁邊“嚴(yán)禁跳水攀爬”的標(biāo)識還昭示著這里昔日曾是一個游泳池。記者現(xiàn)場看到，該泳池頭尾兩部分已經(jīng)成為兩個小的停車場，而泳池中間部分沒有積水，已經(jīng)被泥土填滿。

　　一位該小區(qū)住戶告訴記者，自從小區(qū)游泳池在2020年閑置后，花都區(qū)新華街道敦促物業(yè)公司和運營公司對游泳池的改建進行協(xié)商。最終在去年下半年，該游泳池經(jīng)過填埋后被改建成了停車場，還有一半用作建設(shè)小區(qū)居民的健身設(shè)施?！案脑斐赏＼噲龃_實對已荒廢的游泳池進行了很好的資源利用，解決了居民們的停車問題，也使得大家免受污水和蚊蟲侵?jǐn)_，優(yōu)化了生活居住環(huán)境，這是一個很好的解決方案?！痹撟粽f。

　　賀栩模也表示，如今消費者在購房時考慮更多的可能是小區(qū)有沒有足夠的停車位，而不是有沒有配套游泳池?！耙虼巳绻軐^去游泳池的功能進行調(diào)整，也是一個不錯的選擇?！?/p>