繼央行、銀保監(jiān)會決定階段性調整差別化住房信貸政策后，已有多地積極響應，階段性下調當?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。

　　10月10日，記者調查發(fā)現(xiàn)，已有山東省濟寧市、廣東省清遠市、湖北省武漢市等多個城市階段性下調首套住房商業(yè)性個人貸款利率下限，這些城市所在的多家銀行目前實行的首套房商貸利率均已降至4%以下，最低可達3.7%。

　　案例

　　根據(jù)濟寧市住房和城鄉(xiāng)建設局此前發(fā)布的公告，從10月5日(含)至年底，濟寧市階段性下調全市首套住房商業(yè)性個人貸款利率下限15個基點(BP)，由“LPR-20BP”調整為“LPR-35BP”，按照最新公布的5年期以上貸款市場報價利率(LPR)4.3%計算，調整后全市首套住房貸款利率下限為3.95%。

　　以30年期的100萬元的商業(yè)性個人住房貸款為例，調整后將為購房者節(jié)省利息3.12萬元，每月節(jié)省利息支出86.61元。

　　多地首套房商貸利率 下限降至4%以下

　　多地首套房商貸利率近期迎來下調。10月10日，記者從某國有銀行濟寧市房貸經(jīng)理處獲悉，自10月5日起，該行首套房貸款利率由4.1%降至3.95%，這一利率將執(zhí)行至今年底。

　　根據(jù)濟寧市住房和城鄉(xiāng)建設局此前發(fā)布的公告，從10月5日(含)至年底，濟寧市階段性下調全市首套住房商業(yè)性個人貸款利率下限15個基點(BP)，由“LPR-20BP”調整為“LPR-35BP”，按照最新公布的5年期以上貸款市場報價利率(LPR)4.3%計算，調整后全市首套住房貸款利率下限為3.95%。以30年期的100萬元的商業(yè)性個人住房貸款為例，調整后將為購房者節(jié)省利息3.12萬元，每月節(jié)省利息支出86.61元。

　　濟寧市此次首套房商貸利率下調的依據(jù)是，9月29日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會決定階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。根據(jù)通知要求，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。這也是繼5月15日首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于“LPR-20BP”后的又一差別化住房信貸政策。

　　隨著階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限通知的發(fā)布，除濟寧市外，清遠市、武漢市多家銀行的首套房商貸利率均已降至4%以下。記者從清遠市多家銀行獲悉，清遠市已階段性地調整首套房利率下限，按照現(xiàn)行5年期LPR計算，首套房貸利率可低至3.7%。“國慶期間我行開始實行的首套房3.7%的貸款利率下限，之前是4.1%，目前3.7%的利率執(zhí)行到今年底，明年會不會調整暫時不清楚。”清遠市某國有銀行網(wǎng)點信貸經(jīng)理說道。

　　此外，武漢市多家銀行也透露首套房貸款利率目前已降至3.9%。一家大行武漢地區(qū)支行房貸經(jīng)理告訴記者，該行首套房貸款利率下限進行了調整，由4.1%下調至3.9%，但下調后的利率具體執(zhí)行到何時尚不清楚。

　　“此次多地首套房貸款利率的調整，充分落實了國慶假期節(jié)前的政策導向，是房貸利率進一步下調和放松的體現(xiàn)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次利率的調整，房貸利率從“4時代”進入到“4以下”的階段，意味著房貸利率破4的時代到來，對四季度樓市交易的提振具有積極意義。

　　房貸“降息”城市 還會增多嗎？

　　按照央行、銀保監(jiān)會下發(fā)的階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限通知，2022年6-8月新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，均可階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

　　根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計局70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)中，至少有濟寧、武漢、天津、石家莊、昆明、湛江等23個城市符合階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限的要求。不過，10月10日，記者從銀行方面咨詢獲悉，目前湛江、天津、石家莊、昆明等地的多家銀行首套房貸款利率暫未發(fā)生變動。

　　在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關榮雪看來，此前不少銀行已將首套房商貸利率下降至“LPR-20BP”，此次各地銀行的下調幅度仍將基于地方樓市表現(xiàn)進行適度決策。預計目前暫未調整的銀行將會視市場修復情況陸續(xù)跟進，同時，“一城一策”逐步深入地方樓市推進工作中，房貸利率下調可能將不僅限于23個城市。

　　今年以來各地持續(xù)降低剛需購房者購房成本，除首套房商貸利率下調外，多地首套房公積金貸款也陸續(xù)“降息”。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，目前已有北京、安徽、河南、保山、杭州、無錫、東莞、宜昌、石家莊、寧波、南昌、威海、南寧等多個省市下調了首套個人住房公積金貸款利率，調整后，5年期以下(含5年)和5年以上利率均減少15BP，分別降至2.6%和3.1%。

　　“本次房貸利率下調主要針對首套房，體現(xiàn)了信貸政策對剛性需求的支持，因此對于市場信心的提振也會有一定的助力?！标P榮雪說道。

　　近期房貸利好政策密集落地，不過部分城市房地產(chǎn)市場行情仍較為疲軟，繼續(xù)降低房貸利率也成為購房者的普遍呼聲。嚴躍進認為，隨著各類政策出臺，四季度將迎來新一輪房貸“降息”潮，有助于降低房貸成本和提振市場交易行情。

　　談及后續(xù)房貸利率趨勢及建議，關榮雪表示，隨著樓市利好政策頻頻出臺，地方積極落實“一城一策”，預計四季度房貸“降息”舉措將會增多，購房意愿也有望隨之提升。由于政策端對改善需求的支持力度也逐步加大，后續(xù)二套房貸款利率下限也可能會迎來調整。當前信貸環(huán)境較為寬松，有購房需求的群體可抓住恰當時機入市，但對于期房的購房，仍需謹慎把控，避免因房企資金流問題而出現(xiàn)延期交房等情況。

　　影響

　　降低剛需購房者成本具有非常強的信號意義

　　近期出臺的房貸新政，加上此前各地出臺的刺激政策，是否使得樓市有所回暖？一位北京的房地產(chǎn)中介告訴記者，進入10月以來，貸款利率下調、換購住房可抵個稅等政策，對房地產(chǎn)市場，特別是二手房銷售有所刺激，但這些措施相對“溫和”，效果有限。

　　這位房地產(chǎn)中介解釋，像北京這樣的一線城市，一是限購政策尚未放開，只有具備北京戶口，或連續(xù)5年以上在北京繳納社保或個稅的非本市戶籍居民才能購房，這一限購“門檻”便攔阻了很多人的購房需求。二是雖然貸款利率降低，但北京市的貸款比例政策并無調整，且貸款總量有限，如城區(qū)五環(huán)內，首套貸款最多304萬，二套貸款最多187萬，首付比例的“門檻”使得不少人仍在觀望。根據(jù)目前政策，居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在北京市無住房但有商業(yè)性記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

　　上述房地產(chǎn)中介舉例，如購房者有在京購房資格，但在外地已有購房貸款記錄，在北京貸款最多貸4成，最多187萬，在城區(qū)內買房，隨隨便便需要幾百萬首付。相比于貸款利率及稅費的降低，大部分購房者更關注如何湊夠首付。另有二、三線城市的房地產(chǎn)中介表示，此次首套房貸利率下降后，加之此前出臺的樓市刺激政策，這些天來樓市人氣逐漸回升。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年前9個月重點100城銷售面積累計降幅近4成，單月已連續(xù)16個月同比下降，“金九”表現(xiàn)不及預期；國慶假期期間(10月1日~10月7日)，20個重點監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積同比下降37.7%，部分城市在去年同期低基數(shù)下同比表現(xiàn)增長，但整體成交降幅仍較大。

　　嚴躍進認為，此次房貸利率下調，主要是針對剛需或首套房進行的，體現(xiàn)了進一步降低剛需購房者購房成本的導向?！胺抠J利率從‘4時代’進入到‘4以下’的階段，具有非常強的信號意義，各地也要積極宣傳此類政策環(huán)境，這對四季度樓市交易的提振具有積極的意義。”成都商報-紅星新聞記者 張炎良 綜合北京商報

　　(成都商報2022年10月12日第05版)