小區(qū)綠化“年久失修”僵局怎么破？

　　“你會關心小區(qū)的綠化情況嗎？”曾經(jīng)許多市民對這個話題不以為然。隨著人們對住宅舒適度要求的提高，小區(qū)里的園林布局和綠化檔次也越來越受到購房者的關注。然而，一個普遍的現(xiàn)狀是，大多數(shù)小區(qū)的綠化并不盡如人意，尤其是一些新建小區(qū)，當年賣房時曾經(jīng)是“賣點”的景觀綠化，如今“年久失修”成為一個普遍性問題。

　　問題的癥結(jié)在哪兒？小區(qū)如何才能再度綠起來？北京青年報記者近日對此進行了深入調(diào)查。

　　曾經(jīng)的“綠色”去了哪兒？

　　“如果小區(qū)能營造出綠樹成蔭、鳥語花香的盎然景致，會給人一種舒服、恬靜的感受，除了居住還能享受生活?！弊鲠t(yī)療行業(yè)的劉成(化名)一直幻想自己的第一套房子應該是這樣，但實際情況是，他最終跟“區(qū)位”妥協(xié)，買了西城的老破小。劉成表示，“對于現(xiàn)在的環(huán)境還是有點不甘心，將來換房時，我還是想換一套綠化好些的小區(qū)。”

　　與劉成有同樣想法的人不在少數(shù)，剛換房不久的楊先生就坦言，購房時除了看中區(qū)位、價格外，最注重的應該就是小區(qū)交付后的環(huán)境景觀了。

　　老舊小區(qū)如此，不少近些年新建的商品房小區(qū)也是如此。北青報記者在昌平區(qū)多個小區(qū)探訪時發(fā)現(xiàn)，綠道兩旁的灌木叢造型雜亂無章，隨處可見清理不及時的枯枝黃葉。在某個開盤入住16年的小區(qū)里，不少單元門口的綠地上堆積了很多雜物，甚至還有廢棄的兒童自行車、嬰兒推車等。

　　面對如此情景，居民張敏(化名)唏噓不已，她說自己三年前來到這里幫忙照看孫女，“早些年小區(qū)還有些綠化，但這些年基本都荒廢了，小區(qū)物業(yè)換了幾波，綠化就基本沒人管了?！?/p>

　　在朝陽區(qū)三間房地區(qū)，一個建于上世紀90年代的小區(qū)也同樣被綠化問題困擾?！爱斈晡覀冃^(qū)的綠化還是一大特色，但真是一年不如一年！”居民王浩(化名)拿出一張他在10年前拍攝的照片，彼時小區(qū)內(nèi)郁郁蔥蔥，如今很多樹木都枯萎不見了蹤影。王浩稱，他們多次找物業(yè)反映這個問題，但對方每次都以經(jīng)費不夠搪塞。

　　北青報記者查詢相關資料獲悉，根據(jù)園林式居住小區(qū)標準，居住小區(qū)內(nèi)應達到如下標準，如綠地內(nèi)植物覆蓋率80%以上，草坪面積控制在40%以內(nèi)。小區(qū)內(nèi)植物生長茂盛，綠地內(nèi)清潔整齊，病、蟲未造成明顯危害，綠地設施及硬質(zhì)景觀保持常年基本完好……很顯然，許多小區(qū)離這個標準還遠。

　　小區(qū)綠化為何“年久失修”？

　　小區(qū)綠化為何“年久失修”？北青報記者在采訪中獲悉，資金不足以及由此導致綠化管理養(yǎng)護不善是主要原因。實際上，居住小區(qū)的綠化效果和功能的體現(xiàn)不是竣工交房后就立即得到的，后期的養(yǎng)護管理才能使綠化功能得到可持續(xù)發(fā)展。但由于資金落實不到位，缺乏專業(yè)養(yǎng)護人員，目前多數(shù)小區(qū)的綠化均不能滿足居民對綠色居住的要求。

　　自2006年就居住于昌平某小區(qū)的孫先生告訴北青報記者，他們小區(qū)剛開始時綠化還是可以的，有花有樹有草。但由于后來養(yǎng)護不夠，就慢慢“荒蕪”了，小區(qū)的綠化也沒有專項資金，如果要維護綠化，這筆錢就要從物業(yè)費中出，但老舊小區(qū)的居民本來也不是特別寬裕，如果要提高物業(yè)費很難獲得支持。“目前用于綠化的費用才8毛錢一平方米，漲錢也不好漲。這點資金對于綠化的改善算是杯水車薪了?！?/p>

　　根據(jù)《北京市城市綠化條例》規(guī)定，新建居住區(qū)、居住小區(qū)綠化用地面積比例不得低于30%，并按照居住區(qū)人均不低于2平方米、居住小區(qū)人均不低于1平方米的標準建設集中綠地。條例還規(guī)定，居住區(qū)、居住小區(qū)內(nèi)依法屬于業(yè)主所有的綠地由業(yè)主負責，業(yè)主可以委托物業(yè)服務企業(yè)進行管護。在采訪中，有許多居民提到，是否可以用公共維修基金來維護小區(qū)綠化？對此，北京一名房地產(chǎn)領域律師、京師律師事務所合伙人雷國亞對北青報記者表示，房屋維修基金一般只能用于房屋的維修及公共配套房屋的維護，樹木綠化維護屬于物業(yè)費包含的項目。因此，目前來看，小區(qū)綠化的維護只能靠加收物業(yè)費這個途徑來解決。

　　在現(xiàn)實中，業(yè)主與物業(yè)就物業(yè)費在綠化問題的使用上長期存在爭議糾葛。業(yè)主往往反映物業(yè)不作為，物業(yè)又聲稱維護費用不足。因此，資金來源就成了解決老舊小區(qū)綠化“年久失修”最大的難題。

　　綠化對房產(chǎn)增值意味著什么？

　　北青報記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，不少近些年新建商品房小區(qū)，開發(fā)商在售樓時拿小區(qū)綠化做賣點，但在實際入住以后，綠色的標準卻遠遠達不到當初售樓時示范或宣傳的標準和規(guī)模。以朝陽區(qū)某小區(qū)為例，據(jù)相關媒體報道，就曾經(jīng)因緊鄰小區(qū)的約5000平方米規(guī)劃綠地被改建成停車場而遭到業(yè)主的抗議。據(jù)了解，該小區(qū)開發(fā)商在售房時出示的規(guī)劃圖標明此地塊為代征綠地。

　　相反，那些綠化維護得較好的小區(qū)，如萬泉新新家園、北京星河灣，以及天通苑北二北三區(qū)等小區(qū)，由于社區(qū)綠化規(guī)劃以及后期的維護都相對較好，小區(qū)環(huán)境始終如一，二手房價格往往高于同區(qū)域。也就是說，小區(qū)綠化的規(guī)劃與維護形成了對小區(qū)房價保值、增值的支撐。以星河灣為例，其建筑與園林完美結(jié)合，注重住宅建筑與綠地的形式、布局的結(jié)合，空間上相互滲透，綠化與建筑互為界面。當年，北京市規(guī)劃部門曾經(jīng)推出《走近北京星河灣》一書，推廣其經(jīng)驗。

　　聲音

　　綠化資金不足能用小區(qū)公共收益來補嗎？

　　近年來，小區(qū)綠地問題也引起了北京市政府相關職能部門的重視，北京市園林綠化局在2021年曾關于印發(fā)《居住區(qū)、居住小區(qū)綠地問題專項治理行動工作方案》的通知。要求各區(qū)園林綠化局進一步加強居住區(qū)、居住小區(qū)綠地管護工作，解決好居民關切的小區(qū)樹木隱患、綠地侵占等問題，努力營造宜居的小區(qū)綠化環(huán)境。方案提出要堅持把專項治理行動與老舊小區(qū)綜合整治相結(jié)合，瞄準對接老舊小區(qū)改造中綠化美化工作，采取見縫插綠、多元增綠的方式，不斷改善和提升老舊小區(qū)的綠化環(huán)境。北京市住建委一名工作人員也對北青報記者表示，綠化問題也是北京老舊小區(qū)改造升級關注的內(nèi)容之一。在老舊小區(qū)改造過程中，會堅持一小區(qū)一方案。方案敲定前都會和居民商量，充分吸納居民意見，把小區(qū)改造成環(huán)境優(yōu)美、整潔有序的美麗家園。

　　首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授、北京市房地產(chǎn)法學會副會長趙秀池在接受北青報記者采訪時也表示，在小區(qū)的綠化問題上，物業(yè)應該承擔主要的責任，因為業(yè)主的物業(yè)費就是包含了綠化費用的。小區(qū)綠化資金不足的該不該提高物業(yè)費？趙秀池認為，簡單提高物業(yè)費的方式并不可行，應該用小區(qū)的公共收益來彌補綠化資金的不足，比如電梯廣告、地面停車位收入等。而老舊小區(qū)的綠化問題由于沒有物業(yè)，解決起來會相對比較困難，需要更多的力量去關注。

　　探索

　　開發(fā)商成立綠地養(yǎng)護補充基金或成新途徑

　　通過專業(yè)的植物補種移栽，對被踩踏的草皮進行補種、對雜亂的樹穴進行美化、對老化苗木盡心更換……朝陽區(qū)東五環(huán)外一家商品房小區(qū)因綠化優(yōu)美而被廣泛贊譽。由于小區(qū)的綠化問題直接關系到小區(qū)業(yè)主的生活質(zhì)量，同時良好的綠色居住環(huán)境也對后期房價增值形成一定的支撐，關心小區(qū)綠化的業(yè)主越來越多，他們甚至自發(fā)聯(lián)合物業(yè)共同維護和改善小區(qū)的綠化環(huán)境。

　　在采訪中，北青報記者獲悉，回天地區(qū)位于霍營的一個商品房新項目紫金書院近期提出了綠地養(yǎng)護補充基金的創(chuàng)意。據(jù)紫金書院項目負責人介紹，計劃設立的“綠地養(yǎng)護補充基金”是企業(yè)以責任之心，單獨為后期入住社區(qū)建立的針對園林更高品質(zhì)呈現(xiàn)進行的補充資金池投入，后期也希望廣大業(yè)主以共建社區(qū)之心自愿加入成為共建分子?！斑@個基金將專款專用，是在項目已有高標準園林基礎上再錦上添花，對交付后小區(qū)保值做出的企業(yè)保障。我們考慮的不僅僅是保交付，而且開始考慮交付之后給予客戶的品質(zhì)保障?！?/p>

　　據(jù)了解，關于該項綠地養(yǎng)護補充基金的托管問題，紫金書院也有了初步方案，目前以中關村科學城公司賬戶對公將200萬以綠地養(yǎng)護基金形式放入項目公司新領域銀行開戶賬戶，每月將由銀行出具款項狀態(tài)，項目交付前，篩選出熱心的創(chuàng)始人業(yè)主，進行階段代為監(jiān)管協(xié)助公示；交付后，社區(qū)成立物管會或業(yè)委會進行使用監(jiān)管。

　　對此，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授、北京市房地產(chǎn)法學會副會長趙秀池認為，開發(fā)商創(chuàng)設綠化養(yǎng)護基金本身是個好事，能解決很多小區(qū)綠化問題不能持續(xù)以及資金來源渠道單一的問題，但是目前房地產(chǎn)市場并不景氣，短期很難大規(guī)模鋪開，可能只會有少部分有情懷有責任心的企業(yè)會這么做。

　　本組文/本報記者 朱開云 宋霞

　　統(tǒng)籌/余美英