不動產(chǎn)私募投資基金試點工作啟動。

　　2月20日，證監(jiān)會宣布于近日啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點工作。同日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會（簡稱“中基協(xié)”）發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》（簡稱《不動產(chǎn)試點指引》）。

　　不動產(chǎn)私募投資基金試點啟動后，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來重大利好。據(jù)證監(jiān)會介紹，此次試點工作是證監(jiān)會落實黨中央和國務(wù)院有關(guān)“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”決策部署，健全資本市場功能，促進房地產(chǎn)市場盤活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實體經(jīng)濟功能的重要舉措。

　　根據(jù)澎湃新聞對文件的多方梳理，此次不動產(chǎn)私募投資基金試點工作具有諸多亮點，包括新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策；投資范圍將特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）納入在內(nèi)，同時，還對股債比的限制方面進行差異化安排。此外，不動產(chǎn)私募投資基金試點工作，提高了對投資者準入門檻，投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構(gòu)投資者為主。

　　新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別

　　據(jù)證監(jiān)會介紹，不動產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場已發(fā)展成為一個重要的投資品類。近年來，我國已有一些私募機構(gòu)陸續(xù)設(shè)立投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的私募基金并在基金業(yè)協(xié)會備案，不斷探索積累不動產(chǎn)投資運作經(jīng)驗。

　　由于不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，證監(jiān)會指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。

　　住宅納入投資范圍

　　證監(jiān)會強調(diào)，此次試點工作按照試點先行、穩(wěn)妥推進的原則，符合一定條件的私募股權(quán)投資基金管理人可以按照試點要求募集設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，進行不動產(chǎn)投資試點。參與試點工作的私募股權(quán)投資基金管理人須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，具有不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗和不動產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。

　　適度放寬擴募條件

　　證監(jiān)會表示，考慮到不動產(chǎn)私募投資基金的規(guī)模較大、期限較長等特點，投資者需要有更高的風(fēng)險識別能力和風(fēng)險承擔能力，試點基金產(chǎn)品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產(chǎn)私募投資基金首輪實繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產(chǎn)私募投資基金。

　　適度放寬股債比

　　為適應(yīng)不動產(chǎn)私募投資基金投資策略，不動產(chǎn)私募投資基金按照試點要求為被投企業(yè)提供借款或者擔保的，在涉及《關(guān)于加強私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》第八條關(guān)于股債比的限制方面進行差異化安排，但不動產(chǎn)私募投資基金須持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)，或者持有被投企業(yè)51%以上股權(quán)且被投企業(yè)提供擔保，可實現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離。試點備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應(yīng)實現(xiàn)與原始權(quán)益人的主體信用風(fēng)險隔離。同時，為促進不動產(chǎn)私募投資基金試點工作穩(wěn)妥推進，本次試點對基金托管、基金合同必備條款、關(guān)聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風(fēng)險揭示、基金備案、信息披露和報送提出了規(guī)范要求。

　　3月1日起施行《不動產(chǎn)試點指引》

　　根據(jù)中基協(xié)公布的數(shù)據(jù)，截至2022年末，協(xié)會存續(xù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元，存續(xù)私募股權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬億元，主要投向商業(yè)地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、物流倉儲、市政工程開發(fā)與建設(shè)等，在支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、促進不動產(chǎn)市場盤活存量、轉(zhuǎn)型發(fā)展等方面發(fā)揮了積極作用。

　　由于不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，為積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，2月21日，中基協(xié)在中國證監(jiān)會指導(dǎo)下，開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，起草形成《不動產(chǎn)試點指引》。

　　從具體內(nèi)容來看，《不動產(chǎn)試點指引》，明確試點原則、不動產(chǎn)投資范圍、管理人要求，新增產(chǎn)品類型。

　　一，明確試點原則、不動產(chǎn)投資范圍、管理人要求，新增產(chǎn)品類型。其中，不動產(chǎn)投資范圍包含投向特定居住用房、商業(yè)經(jīng)營用房和基礎(chǔ)設(shè)施項目等，并新增了“不動產(chǎn)私募投資基金”產(chǎn)品類型。

　　二，明確適格投資者及基金運作要求。其中不動產(chǎn)私募投資基金投資者應(yīng)當以機構(gòu)投資者為主。對于不動產(chǎn)私募投資基金持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)的，可限比例引入少部分超高凈值自然人投資者，防范涉眾風(fēng)險。

　　三，適度放寬股債比及擴募限制，提升不動產(chǎn)基金運作靈活度。為提升試點產(chǎn)品投資靈活度，符合試點要求的不動產(chǎn)私募投資基金可適度放寬股債比限制，并可以通過申請經(jīng)營性物業(yè)貸款、并購貸款等方式擴充投資資金來源。此外，在投資期內(nèi)履行相應(yīng)程序的不動產(chǎn)私募投資基金，可在備案完成后開放認、申購（認繳）。

　　四，防范風(fēng)險，加強事中事后監(jiān)測。為加強不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的風(fēng)險防控，明確不動產(chǎn)私募投資基金應(yīng)強制托管；要求管理人勤勉盡責(zé)，有效控制不動產(chǎn)私募投資基金風(fēng)險；嚴禁管理人使用基金財產(chǎn)投向其實際控制人控制的企業(yè)或項目；對于存在單一投資標的、分級安排、抵質(zhì)押、股東借款等特殊風(fēng)險的，應(yīng)進行特殊風(fēng)險揭示；按季度向投資者進行信息披露以及向協(xié)會報送運作情況。

　　中基協(xié)表示，符合試點要求的管理人，在開展不動產(chǎn)私募投資基金募集、管理等業(yè)務(wù)活動前，可于2023年3月1日后通過協(xié)會資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)綜合報送平臺首頁的政策申請模塊提交申請材料。